Собствениците на имоти с басейни и тенискортове в двора си, както и онези, които са превърнали части от дворовете си в паркинги за обществено ползване, ще плащат занапред доста по-солен данък. Предложението е на финансовото министерство и става ясно от публикувания вече проект за промяна на Закона за местните данъци и такси.
От финансите съобщиха още миналата седмица, че от 1 януари догодина имотният данък за всички собственици може да е по-висок, а също и данък наследство и сделките с имоти. Причината е планираната актуализация на данъчните оценки. Тя ще върви на три стъпки в три поредни години – догодина с 30%, а през следващите две - с по 35%, така че
през 2029 г. данъчната оценка ще е с около 118% по-висока от досегашната
Това не означава, че данъкът автоматично ще се вдигне с толкова, защото общинските съвети определят налога в рамките на един тесен “коридор” - от 0,1 до 4,5 промила от данъчната оценка. Ако искат нищо да не се промени, те могат да намалят промилите.
В начина, по който се образуват данъчните оценки, също се предвиждат промени, които удрят най-вече луксозните имоти с много подобрения. При тях общината няма какво да направи, защото трябва да спази методиката.
Проектът предвижда по-драстично повишаване на стойността за някои подобрения в имота. Например ако има трайни луксозни настилки, а не мозаечни, бетонни, глинени или други, сега това увеличава стойността на данъчната оценка с 35 лева за всеки квадратен метър. Догодина обаче сумата е вече 23,26 евро, от 2028 г. става 29,53 евро, а от 2029-а – 35,79 евро на квадратен метър, т.е. само този компонент се увеличава повече от два пъти.
Същото се получава и ако човек реши да направи масивна ограда или подпорна стена. Сега това увеличава данъчната оценка с 8 лева за всеки квадратен метър ограда, но след две години ще е с 15,34 евро.
По-висока става и данъчната оценка при наличието на басейн, който не е надуваем, а трайно прикрепен към земята -
сегашните 23 лв. за кубичен метър след 3 години ще са 23,52 евро
Същото е и за спортни площадки с трайна настилка в двора, както и ако някой направи паркинг за обществено ползване. В зависимост от това дали настилката му е зелена, или някакъв друг вид нетрайна, това ще увеличи данъчната оценка на имота с между 9 и 15 евро за всеки квадратен метър.
Идеята за постепенното увеличение на данъчната тежест е да се избегне ударното поскъпване. Целта - освен увеличаване на приходите за общините от местните данъци, е и приближаване на оценките до пазарните цени на имотите. Изрично е уточнено, че такса смет ще се начислява върху сегашните оценки на имота.
Например при сегашна данъчна оценка на едно жилище 50 000 евро и ставка 1,5 промила данъкът излиза 75 евро. Ако новата оценка стане 100 000 евро, но общината намали ставката например на 0,75 промила, новият размер на налога пак ще си остане 75 евро.
Само че данъчната оценка влияе и върху облагането на сделките с имоти. Това е отделен данък и има собствена ставка — от 0,1 до 3% от по-високата от двете стойности - самата сделка или данъчната оценка на имота. При него е по-трудно, а след определен размер - и невъзможно да се запази сегашният размер на облагането, независимо какво възнамерява да направи съответната община, дори да намали драстично процента, с който облага тези сделки.
Например в София ставката в момента е 3%. Ако някой купи имот с продажна цена 500 хил. евро и данъчна оценка към момента 400 хил. евро, 3 на сто данък за придобиването, такса за вписване в размер на 0,1% и нотариална такса от 1%
излизат 19 181 евро като общ разход
През 2027 г. с вдигането на данъчната оценка с 20% разликата в облагането е съвсем малко по-висока.
Но през втората година, т.е. 2028-а, данъчната оценка вече ще е по-висока от пазарната цена, което означава само данъкът за придобиването да стане 19 440 евро, отделно вписването ще струва 648 евро, а нотариалната такса - 3681 евро, или общият разход ще е 23 770 евро.
През Закона за ДДС пък се прави друга съществена промяна, която ще се отрази на имотния пазар. Всеки, който продава нови сгради или урегулирани поземлени имоти,
трябва да се регистрира по ДДС преди сделката,
независимо дали е достигнал прага за този данък, или не. Задължението да влезе в регистъра по ДДС трябва да изпълни най-късно 7 дни преди сделката.
Това е особено важно за физическите лица, които извършват такива сделки, защото строителните компании и големите предприемачи така или иначе са регистрирани по ДДС и когато продават построен от тях апартамент, начисляват налога в цената.
В момента при продажбата на един собствен имот сделката не се облага с ДДС, ако обаче имотът е бил собственост на продавача. Ако продаде два в една и съща година, доходът от тях също може да не се облага, ако всеки от тях е бил собственост на продавача над 5 години.
За регистрацията по ДДС, която се въвежда, се следва същото правило. Самото притежаване и еднократната продажба на апартамент или къща не означава автоматично, че сте “данъчно задължено лице за целите на ДДС”. Физическото лице попада в този режим, когато извършва продажбата в рамките на независима икономическа дейност, т.е. купува и продава имоти.
В този казус попадат например хората, които са продали на строителен предприемач свой парцел и той ги обезщетява с апартаменти
Ако те са повече и човекът иска да продаде излишните, ще трябва да се регистрира по ДДС. Същото се получава и с проектанти и архитекти – често техният труд се заплаща от предприемача само отчасти с пари, а остатъкът – с апартаменти. В крайна сметка в тази ситуация попадат и хората, които купуват по няколко апартамента с цел да ги препродадат по-късно с печалба – те ще трябва да изчакат да минат поне 5 години, в противен случай трябва да се регистрират по ДДС.
